Biatorbágy Város Önkormányzata 2026. július 27-én első körben a külterületi civil szervezetekkel tartott egyeztetést az Ürge-hegyet, a Kutya-hegyet, a Szarvas-hegyet és az Öreg-hegyet érintő külterületi koncepcióról. Döntés semmiben nem születik addig, míg valamennyi érdekelt, aki hajlandó, elmondja véleményét, álláspontját. A fórumon többek között arról folyt a beszélgetés, milyen hosszú távú fejlődési irányt érdemes kijelölni a város úgynevezett szőlőhegyi területei számára, hangsúlyozva, hogy szülessen bármilyen koncepció is, a külterületek lakói és tulajdonosai lakhatási, beruházási, fejlesztési és gazdálkodási lehetőségei a jelenlegi szabályozásnál kedvezőtlenebb helyzetbe nem kerülhetnek.
Az egyeztetésen a városvezetés, a külterületeket képviselő civil szervezetek, tulajdonosok és helyi lakosok képviselői vettek részt. A beszélgetés középpontjában a területek fokozódó benépesedése, a telekméretek és a birtokszerkezet, a beépíthetőség, az utak és a közművek állapota, valamint a tulajdonosi jogok és a táji értékek megőrzése állt.
A bemutatott koncepció egy vitaanyag
Kocsis József polgármester a fórum elején hangsúlyozta, hogy a bemutatott külterületi koncepció vitaanyag. Most van itt a lehetőség és a felelősség 20-30 éves stratégiai irányok alakítására, ezért fontos, hogy a területet ismerő egyesületek, az ott élők és az ingatlantulajdonosok véleménye már a tervezés korai szakaszában megjelenjen.
A város közép- és hosszú távú településtervet készít. A szakhatósági egyeztetéseket követően ezt kötelező partnerségi és társadalmi egyeztetésre bocsátani, ám abban a szakaszban jellemzően már csak kisebb módosításokra nyílik lehetőség. A fórum ezért elsősorban annak a meghatározásáról szólt, milyen alapelvek mentén készüljön tovább a koncepció. Ez példa nélküli, hiszen alapvető stratégiai irányokat is közösen lehet eldönteni, és a lakosok nem kész tényeket kénytelenek elfogadni.
Az önkormányzat sokféle fórumon és csatornán kéri a lakosság véleményét. Elérhető kérdőív, lakossági fórumok lesznek, civil szervezetek találkozóira is sor kerül, illetve podcastsorozat indul a témában. A résztvevőket és az egyesületeket arra kérték, hogy segítsék az információk és a kérdőív eljuttatását azokhoz is, akik az online önkormányzati felületeket kevésbé követik.
A benépesedés folyamata már megkezdődött
A fórum egyik legfontosabb kiindulópontja az volt, hogy a „szőlőhegyi” területek használata az elmúlt évtizedekben jelentősen átalakult. A mezőgazdasági és kiskertes funkció mellett egyre többen laknak ezeken a területeken, és ez a folyamat hosszabb távon nem állítható meg – állapítja meg minden alkalommal minden érdekelt.
A vita tehát nem arról szólt, lesz-e további beköltözés, hanem arról, hogy az milyen módon történjen. A résztvevők előtt két alapvető lehetőség rajzolódott ki: a jelenlegi spontán, kereteket sokszor nem figyelembe vevő fejlődés folytatódik, vagy a város és az érintettek közösen olyan szabályokat alakítanak ki, amelyek rendezettebb birtokszerkezetet, nagyobb zöldfelületeket és kiszámíthatóbb fejlődést eredményeznek.
Kocsis József szerint most kell meghatározni azokat a feltételeket, amelyek húsz, harminc vagy akár ötven év múlva is befolyásolni fogják a területek állapotát. A jelenlegi döntések ezért alapvetően nem a már ott élők vagy a mai tulajdonosok helyzetét fogják érinteni, hanem a jövőt: milyen környezetet hagyunk örökül a következő generációk számára.
A fórumon ugyanakkor egyértelműen elkülönítették a már beépítésre szánt üdülőövezeteket a beépítésre nem szánt „szőlőhegyi területektől”. A résztvevők szerint a két területtípus eltérő jogi helyzete, infrastruktúrája és fejlődési lehetőségei miatt nem kezelhető azonos szabályok alapján.
Hosszú távon életvitelszerűen lakott területek – az elnevezéstől és a szándékoktól függetlenül – valamilyen típusú „lakóövezetek” lesznek. Cél, hogy ez ne változtassa meg a táj karakterét, környezetét, városi funkcióját és fenntarthatóságát.
Telekméretek és a telekösszevonások
Az utóbbi évek legtöbbször hangoztatott kérése a hegyek lakossága részéről az „emberhez méltó lakhatási körülmények” igénye. Ez a jelenlegi koncepciótervezet szerint többek között a lakóingatlan-létesítés lehetőségének a megteremtésével érhető el. Az egyik legtöbb hozzászólást kiváltó kérdés a jövőben lakóépülettel beépíthető telkek minimális mérete volt. A koncepcióban szereplő 3000, illetve egyes területeken 6000 négyzetméteres telekméret támogatói szerint a nagyobb birtoktestek segíthetik a zöldfelületek megőrzését, mérsékelhetik a zsúfolt beépítést, és hosszabb távon kulturáltabb, rendezettebb környezet kialakulását eredményezhetik.
Néhányan azt vetették fel, hogy a jelenlegi telekszerkezet sok helyen nem teszi lehetővé ilyen méretű birtoktestek kialakítását. Ürge-hegyen például a telkek túlnyomó többsége 3000 négyzetméternél kisebb. A telekösszevonáshoz nemcsak megfelelő szomszédos ingatlanokra, hanem eladói szándékra és jelentős pénzügyi forrásra is szükség van. De tekintettel arra, hogy mindez a hosszú távú törekvés a terület jelen lakóit nem érinti, ez majd csak az újonnan létrejövő telkekre fog vonatkozni. Azok közül is csak azokra, ahol a tulajdonos lakóépületet kíván építeni. Az a körülmény, hogy eladói szándék és anyagi erőforrás nélkül nem tud egy telektulajdonos bővülni, nem külterületi specifikum, ez belterületen ugyanúgy adottság, és a kisebb telkű tulajdonosok számára semmilyen változást nem jelentene.
Széles körű egyetértés mutatkozott az önkormányzat szándékával abban, hogy a jelenlegi tulajdonosok meglévő jogait nem lehet csorbítani. A jövőbeni változást elsősorban új lehetőségekkel, kedvezményekkel és önkéntes együttműködéssel kell ösztönözni.
Elővásárlási jog és önkormányzati szerepvállalás
A fórumon felmerült az önkormányzat elővásárlási jogának lehetősége is. Ennek támogatói szerint az önkormányzat így aktívabban részt vehetne a birtokszerkezet alakításában, az elhagyatott területek rendezésében, valamint az utak szélesítéséhez vagy új közlekedési kapcsolatok kialakításához szükséges területek megszerzésében.
Más hozzászólók arra figyelmeztettek, hogy az elővásárlási jog csak világosan meghatározott, jogszerű és közérdekű cél érdekében alkalmazható. Az önkormányzatnak azt is mérlegelnie kell, hogy milyen forrásból tudna ingatlanokat vásárolni, miközben az alapvető infrastruktúra fejlesztése is jelentős összegeket igényel.
A tájbank fogalma szintén több kérdést vetett fel. Többen pontosabb magyarázatot kértek arról, hogy a rendszer milyen jogi és gyakorlati működést jelentene, hogyan kerülnének bele területek, és milyen lehetőség lenne azok későbbi kivételére. Abban egyetértés mutatkozott, hogy ilyen rendszer kizárólag átlátható szabályokkal, önkéntes tulajdonosi együttműködéssel és megfelelő jogi garanciákkal képzelhető el. Egy civil képviselő javaslatára a koncepcióterv ezzel kapcsolatos részét már most módosította az önkormányzat.
Az infrastruktúra fejlesztése elengedhetetlen, de nem oldható meg egyszerre
A hozzászólók jelentős része az utak, az ivóvízellátás, a szennyvízkezelés és a csapadékvíz-elvezetés problémáit emelte ki. Többen úgy vélték, hogy a lakófunkció további erősödését infrastruktúra-fejlesztésnek kell megelőznie, a többség azonban látja, hogy a teljes közműhálózat előzetes kiépítése pénzügyileg nem reális.
Az ivóvíz- és szennyvízhálózat teljes körű kiépítése több tízmilliárd forintos beruházást jelenthet. Az ivóvíz kérdése ráadásul nem kezelhető a szennyvízelvezetés és a térségi vízellátás fejlesztése nélkül. A hosszabb távú megoldás ezért több környező település együttműködését és jelentős állami vagy európai uniós forrást igényelhet.
A résztvevők, az önkormányzatot beleértve, egyetértettek abban, hogy a teljes közművesítés távoli lehetősége nem jelentheti azt, hogy addig semmilyen fejlesztés nem történik. Rövid és középtávon az utak minőségének javítása, néhány fontos gerincút kijelölése, a jelenlegi vízszállítás feltételeinek műszaki fejlesztése, valamint autonóm vagy közösségi közműpótló megoldások vizsgálata jelenthet előrelépést.
Külön hangsúlyt kapott, hogy az útfejlesztést és a csapadékvíz-elvezetést együtt kell megtervezni. A burkolat vagy az útalap javítása önmagában nem elegendő, ha a nagyobb esőzések során lezúduló víz rövid időn belül ismét károkat okoz.
Ki fizesse a fejlesztéseket?
Eltérő álláspontok jelentek meg arról, hogy a szükséges fejlesztések költségeit milyen arányban viselje az önkormányzat és milyen arányban az érintett tulajdonosi közösség.
Az egyik vélemény szerint az önkormányzatnak látható pénzügyi szerepet kell vállalnia, mert a városi beruházások jelzik, hogy a koncepció mögött valódi szándék és cselekvés áll. Mások arra hívták fel a figyelmet, hogy az út- és infrastruktúra-fejlesztések jelentősen növelik az érintett ingatlanok értékét, ezért nem lenne indokolt, hogy minden költséget a város teljes lakossága viseljen.
Lehetséges megoldásként felmerült egy olyan együttműködési rendszer kialakítása is, amelyben az önkormányzati támogatás az érintett tulajdonosok arányos és vállalható hozzájárulásával egészül ki. Ennek van korábbi előképe a városban, melynek jogszerű formáját kidolgozza az önkormányzat.
A táji értékek megőrzése közös cél
A résztvevők egységes álláspontja szerint a külterületek fejlődése nem járhat a táji karakter, a nagy zöldfelületek és a természeti értékek elvesztésével.
A közösen keresett irány ezért egy olyan szabályozott fejlődés, amely lehetőséget teremt a jogszerű lakófunkcióra, de ezt megfelelő telekmérethez, magas zöldfelületi arányhoz, rendezett megközelítéshez és környezetvédelmi feltételekhez köti.
A fórum végére számos közös alapelv is kirajzolódott. A résztvevők többsége egyetértett abban, hogy a területek jelenlegi, spontán fejlődése hosszabb távon nem tartható fenn. A beköltözési és beépítési folyamatokat nem lehet tiltani (a jelenlegi jogszabályi környezetben nem is szabad), hanem világos, kiszámítható és végrehajtható szabályok közé kell terelni.
Közös pontként jelent meg az is, hogy a jelenlegi tulajdonosok meglévő jogait tiszteletben kell tartani, és a változás nem épülhet jogaik csökkentésére. Szükség van a jövőbeni telekösszevonások ösztönzésére, a telkek felaprózásának megakadályozására, a főbb utak és a csapadékvíz-elvezetés összehangolt fejlesztésére, valamint a táji és zöldfelületi értékek megőrzésére.
Abban is közel álltak az álláspontok, hogy hosszú távú vízió mellé konkrét cselekvési terv, jogi és pénzügyi eszközök, valamint az önkormányzat, a civil szervezetek és a tulajdonosok együttműködése szükséges.
Nyitott kérdések
Nem volt egyetértés a lakóingatlan építéséhez szükséges minimális telekméretről, az egyes területeken megengedhető beépítés mértékéről, az elővásárlási jog alkalmazásáról vagy a tájbank pontos működéséről. Nyilván az is további vizsgálatot igényel, hogy milyen feltételekkel lehet lakófunkciót engedélyezni, hogyan finanszírozhatók az utak és más fejlesztések, illetve milyen mértékű hozzájárulást lehet elvárni az érintett tulajdonosoktól.
Nyitott kérdés az is, hogy a várhatóan növekvő lakosság milyen módon férhet hozzá az oktatási, egészségügyi és közlekedési szolgáltatásokhoz, és a külterületek fejlődése hogyan hat majd Biatorbágy teljes intézményrendszerére.
Folytatódik az egyeztetés
A fórum lezárásakor Kocsis József hangsúlyozta, hogy a most megkezdett folyamat hosszú és nehéz lesz, ugyanakkor a döntések nem halogathatók tovább. A javaslatokat még a szakhatósági egyeztetés előtt ismét meg kell ismertetni az érintettekkel, hogy legyen lehetőség azok módosítására.
A stratégiai kérdések mellett külön egyeztetésen tárgyalják majd a mindennapi, operatív problémákat, például az utak karbantartását, az ivóvízszállítást és más azonnali feladatokat.
A fórum legfontosabb megállapítása az volt, hogy a „szőlőhegyek” jövőjét sem a jelenlegi folyamatok szabadjára engedése, sem a változások teljes tiltása nem rendezi. Olyan közös jövőképet kell kialakítani, amely fenntartható, tiszteletben tartja a tulajdonhoz való jogot, a spontán átalakulás helyett tudatos fejlődési irányt jelöl ki, és az érintettek jogait védő, világos és kiszámítható szabályrendszert teremt. És mindez egy tudatos jövőkép felrajzolását teszi szükségessé.